地产界四大未解之谜。第一个,万科为什么不上市?王石曾说,万科不上市是因为上市会破坏公司治理,影响股东利
地产界四大未解之谜。第一个,万科为什么不上市?王石曾说,万科不上市是因为上市会破坏公司治理,影响股东利益。这句话一出,立刻引起轩然 *** ,很多多人开始质疑王石的言论。其实,王石说的没错,万科确实不上市,但是万科的股权结构非常复杂,有国资背景的企业占股超过50%,还有一些些非国资背景的企业,比如恒大地产,碧桂园等。这些企业虽然没有上市,但是他们的股权结构也是非常复杂的。
昨天,董 *** 在《财经》杂志产业组内部做了一个业务分享,主要聊了聊近期思考的一些问题。
我总结了房地产圈的八大谜题,而第九个谜题放在文末,算一个彩蛋,也算这么多年大家对董 *** 关心加好奇的一个回应吧。
毕竟,在地产圈闯荡这些年,能分享的东西还是蛮多的。是时候亮出我隐形话唠的身份了。
这九个问题,关注度非常高,很多是你们平日里不假思索就反应的问题。但是,时间变量变了,新的答案也可能南辕北辙。
董 *** 先谈谈自己的答案,更期待和你的互动啦。
本文有几个独特的标签:
1,注定不会有标准答案
2,需要你高度互动
3,检验你的思考独立性
4,验证你是不是真粉。
「不买房不是中国人」。
你肯定被这个金句地毯式轰炸过无数遍,不然,你肯定不是一个合格的中国楼市听众。
这个心理逻辑,从1998年中国房地产市场出现以后,在之后的20年时间里,风雨无阻,渗透进超级多楼市参与者的内心。
也是在这20年时间里,一个非常吵闹、繁荣、一批人先富起来的楼市慢慢成型。买房永远赚钱的认知,制造出一种世纪大错觉,让你觉得买房是与生俱来、植入血液里的惯性动作。
这中间,每一个买房成功案例,都在强化这种认知。
「买房不会亏,我为什么不上车?没有车票我挤也要挤上去。」
可是,真的不是这样哦,如果我们细细拆解一下的话。
和购买地产股票相比,买房有三大特征:
第一,买房的一次性资本支出明明更多,这意味着你的交易风险敞口更大。买股票50万就够了,但是在一线城市买房,没有150万以上的首付起步,你就洗洗睡吧。
第二,从交易成本和流动性上看,地产股票是高流动性,交易成本只有万分之三到五,还没有资本所得税。但是,房子大不一样,不仅交易成本高,而且动辄三五年后才能交易,中间的持有成本非常大。
在等待交易的漫长岁月里,你永远不知道明天会发生什么。它受到的市场不确定性影响会更严重,敞口风险自然也比你投入股市的资金更大。
挺矛盾的是不是。
辩论这个问题,估计三天三夜都不够。
我有不少开发商朋友都说,他们最喜欢的就是市场上活跃着的那些所谓房价解读专家,给你解释买房的重要性以及市场趋势。此处求很多人的心理阴影面积。
欲望永无止境。
祝大家在买房的路上少摔跤,多思考。买房虽好,切勿贪杯。对所有的蜂拥而上,保持一点独立精神。
这样的精神一点点就行,不至于让你上瘾。
毕竟,站在今天的节点上,房地产市场大起大落的政策变化你们也看到了。谁也不敢保证房价这趟绿皮老火车,能一直像复兴号一样继续高速跑起来。
前路漫漫,且行且珍惜。
到底什么样的公司是安全的公司?判断指标有一大把,平时也没少看到同行写文章质疑各类公司的财务安全性。
更有甚者,直接就喊出来,某家公司资金链出问题了,好惨啊,大家快跑。
安全的公司,具备两个特征:
1,你的资产能够快速变现,流动性好,具备高抵押价值;
2,你的资产流动性虽然不一定很高,但是,你的财务成本让你很抗造,耐得住时间的杀伤。
在时间的河流里面,对外部观察者来说,下死亡诊断书之前,凡事要慎重,深入公司内部搞清楚事情的真相,至为重要。
我们对房地产公司死亡时间表的外部推测,经常被打脸,很多都与第一点有关。
房地产公司的资产大部分是土地,土地是高流动性资产,遇到流动性危机,卖股权=卖土地,无非就是买卖价格问题。
另外一些外部推测失灵,则与第二点有关系。
几年前,我看过宝能地产陷入急速扩张,各地烂尾楼卖不出去的消息。市场叫衰蛙声一片。结果到了去年下半年,我发现,这家公司竟然悄悄准备上市了。董 *** | 独家:姚振华许了一个5000亿元的心愿。
而且,人家颇以自己的资产为荣。觉得当年拿的大多都是二三线城市的地,当初卖不出去,等了几年,资产升值很快,现在可以去讲故事了呀。
北京的黄金地段也有不少这样的案例。比如霄云路8号。老板一直舍不得卖,最后,奇迹出现了,越卖,待售的货值越大。
这些公司走得这种龟速发展模式,正好是对高周转模式的叫板。
当然了,采取什么模式对双方都是有利有弊的,后面我会展开讲。
大型房地产公司的倒掉,成本相当高,发生几率也低。这几年,大家质疑恒大永续债,质疑万达资金风险,然后又迅速被打脸,再上交新的质疑。
质疑精神很可贵,但是,我们一定要确保质疑更精准,更到位,不要廉价。
市面上的质疑有时候是很轻易的,门槛并不高,很多时候,只是折射情绪的一面镜子。
碧桂园项目上喝鸡血的图大家也看到了,后来虽有技术性辟谣,但是我觉得,也掩盖不了这事的奇葩程度。
高周转是万恶之源吗?答案当然是否定的,此刻,越来越多的房地产公司开始把高周转奉为至理名言。
如果它错了,岂不是整个地产行业的价值观都走偏了,这个可能性很低。
我看到的普遍心态是,下半年资金有多紧张,现金流有多重要,不加强高周转,大家等着喝西北风吗?
所以,一定另有原因。
高周转模式的背后,站着一个「自行车理论」。
和高周转模式相反的,就是一类以港资地产企业为代表的龟速模式。这类企业更看重利润,希望吃时间的红利。
不过,龟速企业最大的可能性是得到了利润与数字,却失去了未来。
房地产行业的基因,还是非常看重规模。你规模越大,吸附、动员外部资源朝你集中的话语权就越大,同时,规模越大,吸引顶级人才的能力也会显著提高。
资源+人才,是一个企业安全的重要保证。而你要得到它,规模就是必然选项。
我觉得这是一个社会学问题。很多时候,大家都需要一个泄愤的出口。
可是,鸣不平的界限越来越大,简单的归因有时候并不能说明问题。
无论什么时候,我们都要对 *** 决定脑袋的事,保持警惕。
房价高是因为需求多,愿意买单的人多。这是经济学最简单的理论。人人都懂的道理,在现实面前,就带有迷惑性,就会让你对答案产生迟疑。
媒体在这个过程中,也发挥相当的作用。
我不想做那个只是举着喇叭的人。因为,可以做的事情太多了。
那些事情才是我眼中的媒体价值。
这个现象真的很有意思,因为持续了太多年。我都见怪不怪了。
我会在路边给他们鼓掌的。
在资本市场,房地产开发故事真的太不 *** 了,这个行业有天花板,政策敏感点多,不确定性又大。有时候市场真的很难做,有时候又忽然火爆起来。
开发商把多元化当作一个帽子,戴在头上。一来能让资本市场看出点新意,二来也想探索下转型的可能性。
虽然结果是,大部分人一直在转型,始终在路上。
地产不做好,哪里有钱多元化呢?
谁私下说地产不重要,就是跟钱过不去。
这真是一个天问,很多房地产公司的人天天都在问这个问题。
这段时间,地产圈人心涌动。正在裁员的公司不少,或明或暗,花样百出,哀嚎一片,人心碎了一地。万科在「起立坐下」,泰禾是直接考试不及格就走人。
除此之外,还有一批人看到外来者高薪加持,而自己在公司打拼多年,晋升无望,于是默默离开了自己的岗位。
这本来应该属于人力资源的问题,但现实里,这被升华为一个老板风格的问题,一个企业价值观的问题。
很多开发商在大势不妙时,把希望寄托在外来者身上,觉得问题根本出在人身上,换一拨人就好了。
这个想法有点天真,行业已经很难有逆势出英雄的可能。个人英雄主义基本让位给了形势,让给了资源大整合的重要性。
董 *** 认为,不要给那些混日子的人任何机会,但是,也别忽略了默默努力的每一个老员工。
这是一个关乎房地产公司企业文化凝聚力的问题。
在这一点上,吴亚军真的做的挺好的。
董 *** 对龙湖很了解,很多龙湖的朋友,尤其是一毕业就去了龙湖的,这群人里有一个很明晰的特征。就是觉得我好牛,我是全行业最牛的人,龙湖是全行业最牛的公司。
那种对你所在公司的深深归属感和认同感,在我观察视野里的开发商中,龙湖是做得最好的其中一个。
像碧桂园、恒大那种公司,你洗个澡都要把手机带到浴室里去,以防领导来电。否则,你知道后果会是什么。
这种风格其实是让人害怕,而不是让人认同。
龙湖是各种软性的熏陶,从你加入开始,全公司都倡导一种特别美好的情怀,给你灌输一种与众不同的独特气质。
在这个行业里,很多自我感觉良好是不值得推敲的。业绩是第一证明,当你遭遇市场下行时,当你和同行交流时,你所看到的市场和别人看到的完全不同。然后,你的结论是,他们都错了。
接下来,可能很多的动作都会把你带偏,让你越来越跟不上外界的步伐。之前几年龙湖的慢节奏就是如此。当然了,我也看到了他们正在积极改变。
透明的公司在内部可以形成良好的自我对冲机制,台风来了,部分风力在公司内部都已经对冲掉了。有些公司却没有任何的可能去推翻上层意志,媒体报道一来,硬着陆,脸着地。
我一直觉得万科是一家很值得关注的公司。上半年我写过一篇《郁亮新政300天》,里面的每一个内容都是自己去突破的,和过去一样,我没有拜托万科品牌部给我做任何支援。
我唯一要确保的是,突破的深度和真实。为此我做了非常多的工作,付出了很多的精力与时间,这并不容易。
如果这样的报道出来后,被直接要求删除或者做其他处理,你们一定有机会感觉到我的愤怒。
在这一点上,我要给万科的品牌部点赞。入行以来写过不少万科,他们的反应都在我可接受的范围内。
我过去还写过许多家公司的报道。
其中有一家公司也是相当有意思,我客观报道了他们的战略调整。结果,这家公司的老板一直对我耿耿于怀,有一次还在私人酒局上不断点我的名字,抱怨这篇报道。
在座都是身价几十亿的大佬,你们想一想,那场面是不是很尴尬。
还有另一家公司,只要董 *** 写到它,就会有固定一小撮人来对我人身攻击。啧啧啧。
在公司里,让信息畅通,不管是自上而下,还是自下而上,一样重要。
以前有一位大佬跟我说过一句超级牛逼的话,他说,能够改变人的,不是时间,也不是机遇,而是资本。资本对人的异化才是最大的。
深以为然,所以才要警惕。
房地产报道行业被资本驱使的情况相当多。而我希望那些认真写深度报道的记者,比谁都过得好,他们的付出要和收获成正比。
我不希望看到优秀的同行离开行业,不希望劣币驱逐良币。
有时候,坚持不合时宜也是一种勇气。
耿直如我,决定直面这个问题。
因为,每次董 *** 出去见人,都会碰到用特别不解的眼神看着我,向我提出这个问题的人。
老实说,我觉得,能这么问的你们也挺奇怪的。
听到过好多坊间猜测,每一个都笑死我了。
有一天,有位读者传给我这张图,说他在知乎上看到,有人提问我到底何许人也,为什么有这么多资源和内幕消息。
你说我惊讶不惊讶。
其实,很多 *** 论都特别简单,但坚持的人比较少而已。我一直相信,你写的每一个字,都会在半年或一年后对你的职业生涯产生价值。
怎么做呢?
第一,保持好奇心,永远不灭的好奇心。
第二,业务上,不要轻信任何人,有个道理是对的,就算是你妈妈说的话也要去验证下。
第三,不要厌倦采访。多思考,多辩论,多预测问题,然后求证。
第四,让你过去的作品说话,用作品打消采访对象的疑虑,你的作品才是最好的形象说明。
第五,尊重每一个人说话的权利,挖掘他们说话的动力,切忌想当然。
类似的道理我还可以列举很多,所有笨 *** 的前提是,真的热爱你所做的工作,相信它的价值。
这个行业会天生的要你关注读者的反应,关注报道的反馈,变得过于在乎外界的看法。
其实,坚持自己的定力和原则,更重要。不要整天想着迎合外界,就做自己,坚持下去,你就能得到你应得的奖赏。
不好意思,小鸡汤又来了一碗。
这就是我现阶段的看法。分享给了《财经》的同事,也想分享给更多人。
希望未来能够并肩战斗的人越来越多。
北京今天大雨,又是凉爽的一天。早安。
PS:对于这些问题,你的回答会是什么,欢迎留言告诉董 *** ~